Завышение стоимости жилья и невозможность рефинансирования: эксперты рассказали о рисках комбо-ипотеки

Слишком большая сумма займа, возможный отказ в рефинансировании, а также низкие проценты от застройщика: участники рынка недвижимости раскрыли главные риски комбинированной ипотеки.

Комбинированная ипотека – механизм, при котором часть суммы заемщик оформляет по льготной ставке, а часть – по рыночной. Потребность в комбинированной ипотеке возникла из-за значительного роста цен на жилье в последние три года. Когда в апреле 2020 года принимались льготные программы, лимиты для льготного кредитования установили на уровне 6 млн рублей для всех регионов, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Там лимит составил 12 млн рублей.

«Однако сейчас за 12 млн практически ничего купить нельзя: максимум за такие деньги – однокомнатная или небольшая двухкомнатная квартира на окраине. Гражданам просто не хватает лимитов. Поэтому они вынуждены брать дополнительно несколько миллионов рублей по рыночной ставке», - рассказала в беседе с УралПолит.Ru президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.

Таким образом, при оформлении комбо-ипотеки клиент платит 8% по льготной ставке с 12 млн рублей и рыночную ставку на остаток кредита. Размер последней зависит от ситуации на рынке. Сегодня ключевая ставка – 15%, к ней добавляется 1-2% маржи банка, то есть ставка составит примерно 16-17%. Финальную ставку кредита могут рассчитывать и как средневзвешенную по всей сумме кредита, добавил заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов.

По его словам, механизм может быть очень выгодным для клиентов в регионах, которые на момент получения кредита немного не укладываются в сумму лимита по госпрограммам. Они получают возможность оформить кредит по ставке, не слишком сильно превышающей льготную.

«Никаких рисков и подводных камней для покупателя у комбо-ипотеки нет. «Отбивать» льготную ипотеку банку не нужно, потому что эту часть ему компенсирует государство. Банк не в убытке, так как скидку дают за счет бюджетных средств», - заявила Ирина Радченко.

Заместитель гендиректора ГК «Садовое кольцо» также добавил, что ставка по второй части ипотеки идет по тарифу банковской программы «Новостройка» и не завышается специально для клиента. При расчетах используется кредитный калькулятор для программы «Комбо-ипотека». Все ставки показаны наглядно.

Илья Колунов предупредил, что иногда одобренная банком ставка по кредиту может быть выше, чем ранее заявленная, так как она зависит от размера и срока ипотеки, наличия страховки и т.д. Однако обычно разница в ставке не столь существенная.

«Стоит учитывать, что получить комбо-ипотеку немного сложнее, чем обычную льготную: банк потребует от клиента подтверждение дохода по своей форме», - добавил эксперт.

Специалист по недвижимости и ипотеке Айрат Сафиуллин заметил риски в увеличении с помощью механизма комбо-ипотеки возможной суммы займа. Для клиента большая сумма в ипотеку всегда является риском. Он повышается и, когда некоторые застройщики и банки, договариваясь между собой, запускают программу без первоначального взноса. Существует опасность, что клиент не сможет вернуть данную сумму, и на его жилье обратят взыскание.

Стоит быть осторожным и, если рыночную ставку до низких значений субсидирует застройщик, отметила Ирина Радченко. Девелопер может завысить стоимость квартиры, и вместо кредита на 2 млн рублей покупателю придется взять 4 млн.

«По словам главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, такие «схематозы» чреваты для рынка, но застройщики к ним прибегают, желая ввести в заблуждение клиента, выставляя эту ипотеку льготной, дешевой. Фактически же клиент сразу расплачивается за эту льготу», - объяснила Ирина Радченко.

По словам эксперта, на разницу между лимитом и стоимостью квартиры застройщики могли бы давать рассрочку, так как сейчас фактически покупателю приходится платить полную цену за товар, которого еще нет. В Европе в таких случаях деньги вносят согласно этапу строительства, а в ОАЭ застройщики дают рассрочку еще на 3-4 года после введения дома в эксплуатацию.

Не сошлись мнения экспертов в части рефинансирования комбо-ипотеки. По словам Радченко, рыночную часть комбо-кредита можно будет в будущем рефинансировать. Для этого нужно не допускать просрочек по платежам, а затем в кредитной организации подтвердить свои доходы. При рефинансировании специалист рекомендует заемщикам внимательно читать договор. Банк, например, может внести в него пункт о возможности повышения процентной ставки.

Айрат Сафиуллин заявил, что рефинансировать комбинированную ипотеку будет или достаточно сложно, или невозможно совсем.

«Сложности могут возникнуть в ситуации, когда человек не сможет потянуть назначенный ежемесячный платеж. В таком случае рефинансировать кредит, выданный в другом банке, будет уже невозможно. Сейчас банки отказывают в рефинансировании такой ипотеки. Это, как я понимаю, сложно реализовать технически, так как выдается «усложненный» кредит, и данный запрет прописывают в кредитном договоре», - объяснил эксперт.

Есть у таких программ, по словам Сафиуллина, риски для государства и банков. Первый – возможный рост закредитованности населения. Второй риск – снижение обеспеченности выданных кредитов. Выдавая комбо-ипотеку на строящееся жилье, как правило, невозможно оценить залог, так как квартиры еще по факту нет. После завершения строительства заемщик обязан передать квартиру в залог банку, однако ее стоимость может оказаться ниже, чем было выдано банком заемных средств. Такая ситуация может возникнуть, если квартира подешевела, так как у застройщиков часто строящееся жилье может быть дороже, чем уже готовое.